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Hintergründe für das Angebot

Energetische Gebäudesanierung als Schlüsselkomponente der Energiewende

Erneuerbaren Energien gehört die Zukunft. Doch der nachhaltige Umbau des Energiesystems kostet viel Geld und Anstrengungen bei der Leitungsinfrastruktur. Daher stellt sich die Frage:

Wie kann der Ausstoß klimafeindlicher Gase schneller reduziert werden?

Die möglichst klimaneutrale Produktion von Energie ist nur eine Seite der Lösung. Ebenso wichtig und unumgänglich ist es, den Energieverbrauch zu senken. Denn gar nicht erst benötigte Energie ist die sauberste von allen.

Wie kann Energie eingespart werden, ohne auf Komfort verzichten zu müssen?

Dass Energiesparen wichtig ist, weiß inzwischen jedes Kind. Meist denken wir dabei nur ans Stromsparen. Der größte Energiefresser sind in deutschen Haushalten weder Kühlschrank noch Beleuchtung. Im Schnitt werden 83% des gesamten Energieverbrauchs eines Haushalts für die Wärmeversorgung (Heizung, Warmwasser) verwendet.

Energieverbrauch in deutschen Haushalten

  • Wärme (Raumwärme, Warmwasser)
  • Sonstige (Strom, Klimakälte, etc.)

Die aussichtsreichste Lösung heißt daher: Energetische Gebäudesanierung. Experten sind sich einig: Hier liegt das größte und am besten zu erschließende Potenzial zur Energieeinsparung.

Rund 42% des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland entfällt auf den Gebäudesektor. Knapp zwei Drittel davon (rund 62,2%) benötigen die Privathaushalte. Deshalb setzt die Bundesregierung in ihrem aktuellen „Klimaschutzplan 2050“ voll auf die Reduktion des Energieverbrauchs im Gebäudesektor.

Energieverbrauch nach Sektoren

  • Haushalte
  • Gewerbe, Handel, Dienstleistung
  • Verkehr
  • Industrie

Durch Sanierungsmaßnahmen ist es vergleichsweise einfach, Energie einzusparen: Bis zu 80% des Energieverbrauchs können mittels wirtschaftlicher Maßnahmen eingespart werden. Derzeit sind mehr als die Hälfte der ca. 19 Millionen Wohnhäuser in Deutschland gänzlich unsaniert.

Besonders der Energieverbrauch durch Raumwärme kann mittels Sanierung deutlich reduziert werden. Da etwa drei Viertel der Heizungen in Deutschland nicht dem aktuellen Stand der Technik entsprechen, veraltet sind oder unnötig viel Energie verbrauchen, gibt es hier ein riesiges Einsparpotenzial. Zugleich stellt der Tausch der Heizungsanlage keinen aufwendigen Eingriff dar.

Im Rahmen der Mittelverwendung aus der Kapitalanlage ENERGIEZINS IMMOBILIEN 2017 ist daher vorgesehen, bei vielen Objekten neben anderen Maßnahmen, wie einer zusätzlichen Fassadendämmung, eine neue Heizungsanlage zu installieren.

Die Klimaschutzziele der Bundesregierung können nur mit einer Sanierungsrate im Wohngebäudebestand von mind. 2% p.a. erreicht werden. Aktuell liegt diese bei lediglich 0,6%.

Mit dieser Kapitalanlage können Privatinvestoren dazu beitragen, diese Rate zu verbessern und einen Beitrag zum Umweltschutz leisten, ohne selbst Sanierungsmaßnahmen planen, koordinieren und durchführen zu müssen.

Die Emittentin: Benner Kleidermann Grundbesitz GbR

Gründung

Die Gründung der Benner Kleidermann Grundbesitz GbR erfolgte im Jahr 2010.

Gesellschafter

Gesellschafter sind Dr. Dominik Benner und Valeska Benner, geb. Kleiderman.

Logo der Benner Kleidermann GbR

Haftung

Bei der Emittentin handelt es sich um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) im Sinne des bürgerlichen Gesetzbuches. Die beiden Gesellschafter Dr. Dominik Benner und Valeska Benner haften als Gesamtschuldner unbeschränkt persönlich für Schulden der GbR.

Objekte

Seit dem Gründungsjahr 2010 wurden zahlreiche Objekte erworben, der Fokus liegt dabei ausschließlich auf wertstabilen Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern im erweiterten Rhein-Main-Gebiet rund um Frankfurt.

Hinweis zum Leerstand

Es befinden sich zum Datum der Erstellung der Anlegerbroschüre 166 Einheiten im Eigentum der Emittentin. Bei der Erstellung der Anlegerbroschüre stand davon nur eine Wohneinheit rein fluktuationsbedingt leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 0,6% und ist deutlich unter dem Durchschnitt anderer Bestandshalter.

Mietentwicklung sowie Bankzahlungen der Emittentin

Alle Immobilienobjekte wurden durch Immobilienkredite von Banken mitfinanziert. Ziel der Emittentin ist es, bei jedem Bankenkredit bzw. Darlehensvertrag eine hohe Regeltilgung von mind. 3-7% sicherzustellen, um alle Objekte nach einer Laufzeit von 10-15 Jahren unter Anwendung von Sondertilgungen lastenfrei zu stellen. Die Mieteinnahmen betragen im Jahr 2016 gesamt rund 830.000 Euro, für 2017 sind Mieten von ca. 1,245 Mio. Euro erwartet.

Diagramm Mieteinnahmen und Regeltilgung und Zinsen_Energiezins

Die Zinsbelastung pro Darlehen (Bankenkredit) variiert von 1,35% bis 3,89% p.a., je nach Abschlussdatum des Bankdarlehens. Im Jahr 2016 wurden Darlehen mit 1,4-1,7% p.a. abgeschlossen.

Es bestehen und bestanden bei der Emittentin stets ein positiver Cashflow und ausreichend Liquidität, um Sondertilgungen sowie Investitionsmaßnahmen durchzuführen.

Darlehensstand der Emittentin

Die Finanzierung sämtlicher Objekte wurde durch drei Finanzinstitute sichergestellt und umgesetzt: Unicredit Hypovereinsbank, Frankfurter Volksbank sowie Frankfurter Sparkasse. Alle Objekte werden zum einen mit einer hohen Regeltilgung bedient (Tilgung zwischen 3 und 7%). Zudem besteht bei allen Darlehen eine jährliche Option zur Sondertilgung (bis zu 10% der Darlehenssumme), die bisher in jedem Geschäftsjahr genutzt wurde. Ziel der Emittentin ist es, alle verfügbaren CashFlows in die Tilgung der Darlehen zu investieren, um so frühzeitig mit schuldenfreien Objekten und daraus resultierenden Einnahmen weitere Objekte zu erwerben.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Anlegerbroschüre „Energiezins Immobilien 2017“ besteht ein Darlehensstand von 10.681.570 Euro. Eine positive Eigenkapitalbasis sowie Kapitaldienstfähigkeit ist gegeben. Ebenso ist ein positiver Vermögenssaldo von 4,82 Mio. € (Marktwert 15,5 Mio. € zu 10,7 Mio. € Darlehen) gegeben. Abschließend lässt sich festhalten, dass die Gesellschafter konservative Bewertungsansätze zur Ermittlung der Marktwerte unter Berücksichtigung eines Risikoabschlages verwendet haben. Aktuelle Verkehrswerte in entsprechenden Lagen ergeben höhere Kauf- und damit Marktpreise als hier ausgewiesen.

Weitere Immobilien-Beteiligungen der Gesellschafter Dr. Dominik Benner und Valeska Benner

Dr. Dominik Benner und Valeska Benner sind alleinige, persönlich haftende Eigentümer und Geschäftsführer der Emittentin. Zur Vollständigkeit wird darauf verwiesen, dass beide Gesellschafter weitere Minderheits- oder Mehrheitsanteile an nachfolgenden Immobiliengesellschaften besitzen:

  • Benner Grundbesitz GbR mit Sitz in Hofheim am Taunus
  • Kleidermann Benner Grundbesitz GbR mit Sitz in Buxheim im Allgäu

Beide Gesellschaften erwerben und verwalten ebenfalls Immobilien und Grundbesitz und haben zahlreiche Objekte im Rhein Main-Gebiet erworben.

Gesamthaft sind die Gesellschafter Dr. Dominik Benner und Valeska Benner mit den o.g. Beteiligungen an derzeit über 250 Einheiten und einem Gesamtwert von über 20,5 Mio. Euro beteiligt.

Die Objekte der Emittentin im Überblick

Es werden ausschließlich Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser im erweiterten Rhein Main-Gebiet erworben. Der Erwerb wird dabei auf solche Objekte beschränkt, die aus Sicht der Emittentin deutlich unterbewertet sind. Eine Unterbewertung liegt bei folgenden Merkmalen vor:

  • Ausbaupotenzial (Aufstockung, Dachgeschossausbau)
  • Optimierungsbedarf bei der bisherigen Immobilienverwaltung, Leerstand gegeben
  • Geringe Durchschnittsmieten
  • Zu hohe Nebenkosten für Mieter aufgrund geringer energetischer Optimierung in der Vergangenheit
  • Geringe energetische Effizienz

Insgesamt ist der Gewerbeanteil in keinem Objekt über 25%, d.h. der Charakter aller Immobilienobjekte ist durch einen überwiegenden Anteil von Wohnen geprägt.

Die Objekte befinden sich stets in Großstadtlagen oder angrenzenden Gebieten, um so eine Vermietbarkeit und Wertsteigerung zu gewährleisten. Die Objekte stehen im erweiterten Rhein–Main-Gebiet sowie Mannheim (Rhein-Neckar-Gebiet).

Der deutsche Immobilienmarkt ist seit über 10 Jahren im Wachstum; die Mietpreise steigen ebenfalls seit dieser Zeit. Das Rhein-Main-Gebiet zeichnet sich dadurch aus, dass hohe, stark steigende Mieten und geringe Leerstände verzeichnet werden. Aufgrund der stark gestiegenen Immobilienbewertungen ist es aus Sicht der Emittentin zunehmend eine Herausforderung, unterbewertete Objekte zu erwerben.

Alle erworbenen Objekte werden durch die Gesellschafter sowie eine Mitarbeiterin betreut und verwaltet. Ziel ist es, energetische Modernisierungsmaßnahmen kostengünstig durchzuführen, den Wohnwert zu erhöhen, den Leerstand auf 0% zu reduzieren, die Nebenkosten für die Mieter zu senken und eine hohe Zufriedenheit der Mieter zu generieren. Diese Maßnahmen führen dazu, dass Mieteinnahmen bzw. Mieten dauerhaft gesteigert und somit der Wert der Immobilien erhöht wird.

Für die erworbenen Bestandsobjekte wurden Kaufpreise mit einem Faktor von 10 bis 17 auf Basis der Jahresnettokaltmiete gezahlt (zzgl. der Kaufnebenkosten von 6-12% pro Objekt). Der Kauf der Objekte wurde durch langlaufende Immobilienkredite von Banken mitfinanziert.

Es wird beabsichtigt, eine langfristige Haltedauer von 10 Jahren und mehr bei allen Objekten zu realisieren.

Eine Darstellung einzelner Objekte inklusive der Mittelverwendungsplanung für energetische Investitionsmaßnahmen finden Sie unter Produktportfolio.

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